Nepaskaitei? Pats kaltas: kokios sąlygas, perkant būstą, sutartyje būti privalo, o kokios turėtų įžiebti raudoną lemputę

Skaityti, skaityti ir dar kartą skaityti – tokį patarimą duoda LRT.lt kalbinti teisininkai, paklausti, į ką turėtų atkreipti dėmesį būstą perkantys ir nekilnojamojo turto preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį pasirašyti turintys žmonės. Jie neslepia – nesąžiningos, dažnai pardavėjui, o ne pirkėjui palankios sąlygos į sutartis vis dar yra įtraukiamos ir kartais jas nuginčyti, ypač kai sutartis jau pasirašyta, gali būti itin sunku. LRT.lt teisės ekspertų pasiteiravo – tai kokios sąlygos sutartyse turėtų būti, o kokias pamačius reikėtų susirūpinti.

Advokatų kontoros „Glimstedt Bernotas ir partneriai“ advokatės Renatos Jankutės-Timofejenko aiškinimu, preliminarioji sutartis sudaroma dėl kitos – pagrindinės – sutarties sudarymo, todėl preliminariąja sutartimi šalys susitaria dėl pagrindinės sutarties sąlygų, t. y., sutarties dalyko, kainos, įgyvendinimo terminų ir pan.

„Pastebėtina, jog gyvenime daugiausia ginčų kyla dėl to, kad pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis dėl vienokių ar kitokių priežasčių (individualių ginčo aplinkybių) ateityje nėra sudaroma. Žinoma, dažniausiai viena iš šalių lieka nepatenkinta tokia situacija ir dažnai teismuose bando įrodyti, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl kitos šalies kaltės“, – sako R. Jankutė-Timofejenko.

„Advocateros“ advokatė, mediatorė Raimonda Lazauskienė teigia pastebinti, kad viena dažniausia klaidų, pasitaikančių tarp preliminariosios sutarties šalių, yra šios sutarties traktavimas kaip pagrindinio susitarimo. Vis dėlto ji priduria, kad dažnai pasitaiko ir priešinga situacija.

„Šalys preliminariąją sutartį neretai klaidingai įvertina kaip juridiškai nereikšmingą ir neįvertina galimų neigiamų pasekmių lengvabūdiškai sudarant tokias sutartis, o vėliau piktybiškai atsisakant ją vykdyti, neatsižvelgiama į tai, kad atsisakiusi šalis privalo atlyginti kitai šaliai nuostolius ar sumokėti baudą“, – sako R. Lazauskienė. .

Kaip bene vieną dažniausių klaidų advokatas Gilbertas Kinderevičius nurodo tai, kad būsimi pirkėjai neskaito preliminariųjų sutarčių. Anot teisininko, dažniausiai šias sutartis parengia vystytojai, pardavėjai ar tarpininkaujantys brokeriai ir jos ne visada būna abipusiškai naudingos arba sutartyse ne visada būna užtikrinta šalių lygybė.

Kaip vieną iš dažniausiai pasitaikančių atvejų G. Kinderevičius nurodo tai, kad sutartyse nebūna nurodytas konkretus sutarties galiojimo terminas arba būna numatytos sąlygos, kurios pardavėjui leidžia pratęsti sutartį.

Jeigu sutartyje galiojimo terminas apskritai nėra nurodytas, tai reiškia, kad sutartis galioja metus. Šiems praėjus, turėtų būti sudaryti nauja sutartis, kurioje gali būti numatytos jau visai kitos sąlygos.

Anot R. Jankutės-Timofejenko, 2022–2023 m. padaugėjo atvejų, kai pardavėjai kreipiasi į pirkėjus, siekdami padidinti prieš metus ar keletą metų sudarytose preliminariosiose sutartyse nurodytas nekilnojamojo turto kainas.

„Savo poziciją vystytojai motyvuoja pasikeitusia situacija nekilnojamojo turto rinkoje – stipriai išaugusiais statybų kaštais (tiek medžiagų, tiek darbo jėgos) ir stipriai padidėjusia nekilnojamojo turto kaina. Pastebėtina, jog tokie motyvai teisine prasme nėra įtikinantys, kadangi vystytojai kainų kilimą galėjo (privalėjo) įsivertinti ir numatyti iš anksto.

Taigi teisinė rizika dėl drastiško kainų kilimo turėtų tekti jiems patiems. Visgi gyvenimiška situacija, nenoras bylinėtis teismuose, reikalinga gyvenamoji vieta čia ir dabar dažnu atveju verčia abi šalis (pirkėjus ir pardavėjus) sėsti prie bendro derybų stalo ir kalbėtis apie abi šalis tenkinantį kompromisinį variantą“, – sako R. Jankutė-Timofejenko.

Teisininkai atkreipia dėmesį, kad kai kuriais atvejais tokie nesutarimai persikelia į teismą ir Lietuvoje jau yra susiformavusi praktika, kaip tokius ginčus derėtų spręsti. Remiantis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartimi, pripažinta, kad nekilnojamojo daikto pardavėjui neteisėtai nutraukus preliminariąją sutartį tuo momentu, kai pirkėjui jau atsiranda pagrįstas pasitikėjimas ir įsitikinimas, kad pagrindinė sutartis dėl nekilnojamojo turto pirkimo−pardavimo tikrai bus sudaryta, pardavėjas privalo atsakyti už pirkėjui sukeltus nuostolius.

„Teismas pirmą kartą savo praktikoje suteikė realią galimybę nesąžiningos šalies, t. y. pardavėjo, gautą naudą pripažinti pirkėjo nuostoliais ir atitinkamai juos priteisti pirkėjo naudai“, – sako R. Jankutė-Timofejenko.

Sutartyje – kuo daugiau informacijos ir detalumo

Tai kas vis dėlto turėtų būti sutartyje? Kaip teigia ekspertai, sutartis pirmiausia privalo būti kuo detalesnė: koks daiktas perkamas, koks būsto baigtumas, kas jame yra, kokia būsto paskirtis, kokie šalių įsipareigojimai, kaip atsiskaitoma už pirkinį, kas apmoka notaro ir kitas išlaidas, kada sutartis pasirašyta, kas ją pasirašė ir kt.

„Sutartyje nurodytina tiksli sudarymo data, vieta, vardai, pavardės, asmens kodai, turto adresai, statybos metai, plotas, kambarių skaičius, unikalūs numeriai. Jei turtas parduodamas su baldais, buitine technika, siūlau įtraukti paliekamus daiktus, buitinę techniką ir kitą turtą, padarant šių daiktų nuotraukas ar vaizdo įrašus. Taip pat sutartyje turi būti nurodoma tiksli turto kaina, mokamo avanso dydis“, – vardija R. Lazauskienė.

Taip pat svarbu nepamiršti, kad preliminarioji sutartis privalo būti rašytinė. Kitos formos sutartys laikomos negaliojančiomis. Be to, sutartyje turi būti numatyta, kada bus sudaryta pagrindinė sutartis.

„Jei terminas nenurodomas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per vienerius metus nuo preliminarios sutarties sudarymo“, – sako advokatų kontoros „Glimstedt Bernotas ir partneriai“ vyresnioji teisininkė Simona Vilkelytė.

Sutartyje turi būti įtvirtinta ir pagrindinės sutarties kaina. Be to, šalys turėtų susitarti, ar nurodoma konkreti suma, ar dėl kokių nors priežasčių ji gali būti koreguojama. Taip pat preliminariojoje sutartyje turėtų būti numatoma ir mokamo avanso suma ir atsakomybės sąlygos tuo atveju, jeigu pagrindinė sutartis nebūtų sudaryta ateityje.

„Visais atvejais siūlyčiau, kad dalykai būtų aptarti maksimaliai. Pasitaiko visokių atvejų. Neseniai turėjome atvejį – gana garsi kompanija vysto garsų projektą, klientas pasirašė preliminarią sutartį. Viskas kaip ir gerai, spėja statyti ir įvykdyti savo įsipareigojimus, tačiau klientas preliminarią sutartį perskaitė ne iki galo. Joje jau buvo numatyta, kad jis sutinka, kad ta pati kompanija šalia vystytų kitą projektą, nesilaikydama aukštingumo ir atstumo iki pastato [reikalavimų]. Kitaip tariant, žmogus nusipirktų butą su langu į kitą butą.

Profesionalių teisininkų sutartis taip užsukta, kad tu praktiškai arba turi priimti tas sąlygas, arba atsisakyti ir patirti nuostolį, nes tau avanso niekas negrąžina, nes prieš tai sutikai su tokia sąlyga. Nepaskaitei? Pats kaltas. Aišku, galima eiti kryžiaus kelius į teismus ir galbūt pasisektų, nes verslininkas vis tiek yra stipresnioji šalis, lyginant su vartotoju ir ta sąlyga būtų nuginčyta, bet ne kiekvienas ryžtasi. Iš 10 gal tik 1 ryžtasi“, – pavyzdį pateikia G. Kinderevičius.

S. Vilkelytė atkreipia dėmesį, kad būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis, kurios viena šalis yra fizinis asmuo, o kita šalis – juridinis asmuo, yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis ir pasižymi ir detalesnėmis sutarties sąlygomis.

Ji vardija, kad sutartyje turėtų būti nurodyta pirkėjo teisė per dešimt dienų nuo sutarties sudarymo dienos atsisakyti preliminariosios sutarties, taip pat turi būti aiškiai nurodyti aprašymai ir darbai, kuriuos privalo atlikti pardavėjas, gyvenamojo namo ar buto statybos terminai, teisės į gyvenamąjį namą ar butą suvaržymai – tiek esantys, tiek būsimi.

Taip pat sutartyje turi būti aiškiai nurodytas rangovas, architektas, inžinierius ir kiti statybą ir jos priežiūrą atliksiantys asmenys, žemės sklypo, kuriame bus statomas namas ar butas, teisinis statusas ir nusipirkusio gyvenamąjį namą ar butą pirkėjo teisės į žemės sklypą. Preliminariosios sutarties neatskiriama dalis yra ir gyvenamojo namo ar buto projektas, jo sąmata ir kiti dokumentai.

Nesąžiningos sąlygos randa kelią į sutartis

Pasiteiravus, kokių sąlygų sutartyse vis dėlto neturėtų ar netgi negali būti, S. Vilkelytė tvirtina – šalys gali susitarti dėl visko, kas nėra draudžiama.

„Negali būti susitariama dėl veiksmų, prieštaraujančių imperatyviosioms įstatymo normoms, viešajai tvarkai ar gerai moralei. Pavyzdžiui, fizinis asmuo negali sudaryti preliminariosios sutarties, kuria susitaria parduoti slaugos ligoninėje gulinčiai močiutei priklausantį butą, kurį tas fizinis asmuo po močiutės mirties turėtų paveldėti. Tokia sutartis prieštarautų tiek imperatyvioms normoms, tiek viešajai tvarkai ir gerai moralei“, – sako S. Vilkelytė.

Taip pat sutartyse neturėtų būti ir nesąžiningų sąlygų, tačiau, kaip pastebi ekspertai, tokių atvejų vis dėlto pasitaiko.

R. Lazauskienės teigimu, preliminariosios sutarties sąlygų neteisėtumą gali nurodyti tokios nenaudingos pirkėjui sąlygos, kaip kad turto kaina jokiais atvejais nebus keičiama, nors pardavėjas iki pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo įsipareigoja perkamą turtą įrengti, statybas užbaigti iki tam tikro procento, atlikti tikslius matavimus, dėl ko gali kisti perkamo turto plotas ir atitinkamai – kaina.

„Pardavėjo nesąžiningumą taip pat gali išduoti ir tai, kokios sankcijos taikomos pagrindinės sutarties nesudarymo atveju – pardavėjui taikomos palankesnės sąlygos, kuomet pagrindinė sutartis nesudaroma dėl vienos ar kitos šalies kaltės. Taip pat – kokios yra sudaromos galimybės nutraukti sutartį nepatiriant nuostolių“, – komentuoja R. Lazauskienė.

Taip pat pasitaiko atvejų, kai sutartyse nuslepiama pirkėjui reikšminga informacija: klaidingai nurodoma būsto paskirtis, kam nuosavybės teise priklauso turtas, netiksliai nurodomi perkamo turto kvadratiniai metrai, bendra turto kaina ir pan.

„Todėl prieš sudarant preliminarią sutartį siūlau būtinai patikrinti Registrų centro duomenis apie įregistruotas turtines teises, turto paskirtį, ar turtas nėra areštuotas, ar turi atskirą unikalų numerį, ar neišnuomotas ir t. t.“, – tvirtina R. Lazauskienė.

Sutartyse taip pat neturėtų būti numatomos tokios sąlygos, kaip „preliminarioji sutartis užtikrinama rankpinigiais“, nes šios rūšies sutartys negali būti užtikrinamos tokiu būdu.

R. Jankutė-Timofejenko teigia, kad nesąžininga būtų numatyti ir tokias sąlygas, kaip kad pirkėjas privalo vykdyti sutarties sąlygas, net ir tais atvejais, kai verslininkas neįvykdo ar nevisiškai įvykdo savo įsipareigojimus arba verslininko pareiga vykdyti šią sutartį priklauso nuo kitų sąlygų, kurių įvykdymas priklauso tik nuo paties verslininko valios.

Pavyzdžiui, net ir užsitęsus statyboms iš pirkėjo reikalaujama vykdyti visas sutarties sąlygas, o vystytojas, nors vėlavimas gali atsirasti ir dėl jo kaltės, atsakomybės išvengia ir sąlygų gali nevykdyti, jeigu, tarkim, apie galimą vėlavimą pirkėją įspėjo iš anksto.

R. Jankutės-Timofejenko teigimu, taip pat nesąžininga būtų laikoma sąlyga, kai verslininkui suteikiama teisė negrąžinti pirkėjui sumokėtų pinigų, kai pirkėjas nusprendžia nesudaryti pagrindinės sutarties, bet nenumatoma pirkėjo teisė gauti iš verslininko tokio pat dydžio sumą, kai verslininkas vienašališkai priima tokį pat sprendimą.

Nesąžininga būtų laikoma ir neproporcingai didelė pirkėjo civilinė atsakomybė už sutarties neįvykdymą ar verslininkui suteikiama teisė vienašališkai be sutartyje numatyto ar pakankamo pagrindo keisti sutarties sąlygas.

LRT.lt kalbinti teisininkai atkreipia dėmesį – nustačius, kad sutartyje numatytos sąlygos yra nesąžiningos, jos gali būti pripažintos negaliojančiomis, tačiau dėl to tektų kreiptis į teismą. Jeigu taip nutiktų, teisme ginčas būtų sprendžiamas taip, lyg nesąžiningų sąlygų sutartyje nė nebūtų buvę.

Skaityti, neskubėti, o kilus įtarimų – nepasirašyti

LRT.lt kalbinti teisininkai ragina pirmiausia skaityti sutartis, tačiau taip pat pataria neskubėti pasirašyti sutarties, paieškoti reikiamos informacijos ar pasikonsultuoti su specialistais.

„Skaityti, skaityti ir dar kartą skaityti, nors ir labai nuobodu. Ir tik tada pasirašyti. Ir rinktis ne iš vieno, o bent iš kokių penkių, palyginti, ką siūlo, pasitarti su profesionalais. Tiek galbūt žmonėmis iš statybų sektoriaus, tiek ir su teisininkais. Pasirašyta sutartis prilygsta įstatymui ir paskui turime daug niuansų dėl jos interpretavimo“, – sako G. Kinderevičius.

Tai akcentuoja ir R. Lazauskienė: „Visų pirma pirkėjai turėtų nepasiduoti pirminei emocijai ir pardavėjo skubinimui. Pirkėjas tikrai neprivalo pasirašyti preliminariosios sutarties, jei nesutinka su jos sąlygomis arba pardavėjas nėra pateikęs visų aktualių duomenų apie perkamą turtą. Civiliniame kodekse yra įtvirtinta šalių derybų teisė ir tai, kad šalys turi teisę laisvai pradėti derybas ir derėtis ir neatsako už tai, jog nepasiekiamas šalių susitarimas, taip pat šalys privalo atskleisti viena kitai joms žinomą informaciją, turinčią esminės reikšmės sutarčiai sudaryti.“

Anot R. Lazauskienės, kilus įtarimui ar esant nepasitenkinimui dėl sutarties sąlygų, pirkėjas visada turėtų inicijuoti derybas dėl sutarties turinio keitimo ir tvirtai laikytis savo pozicijos dėl sąžiningų sutarties sąlygų pasitelkiant tą pagrindžiančius dokumentus.

Kaip pabrėžia ekspertai, jau pasirašius sutartį, vėliau nesutikti su joje numatytomis sąlygomis itin sudėtinga, o kartais ir neįmanoma. Taip pat neretai sunku tas sąlygas pakeisti ir prieš pasirašant sutartį – dažnai didesnę galios persvarą šioje situacijoje, teisininkų teigimu, turi būtent vystytojai ir pardavėjai.

„Kai rinkoje paklausa didesnė nei pasiūla, dažnai sąlygas diktuoja tas, kas siūlo tą pasiūlą. Todėl susidaro situacija – arba sutinki ir gauni svajonių būstą kitokiomis sąlygomis, negu įsivaizdavai (nes kiekvienas žmogus skirtingai įsivaizduoja, dėl ko susiderėta ir kaip mes pirksime), arba tai yra darbas – reikia įdėti daugiau pastangų, rasti tą galbūt ne tokį garsų, bet patikimą ir mažesnį vystytoją, kuris brangina savo reputaciją“, – sako G. Kinderevičius.

R. Jankutė-Timofejenko taip pat teigia, kad dažnai nekilnojamojo turto vystytojai turi stipresnės galios poziciją, todėl pirkėjams belieka vienas pasirinkimas iš dviejų – arba pasirašyti pateiktą sutartį, arba ne.

„Deryboms vietos apskritai nelieka. Tokios galios pozicijos demonstravimas jau rodo nepagarbą žmogui ir jo interesams. Toks elgesys taip pat laikytinas pirmuoju ženklu, leidžiančiu prognozuoti, kad, kilus šalių ginčui, gražiuoju susitarti nepavyks. Todėl tokiais atvejais rekomenduotina gerai pagalvoti, ar tikrai norisi bendradarbiauti su tokią komunikaciją propaguojančiais verslininkais ir ar išsirinktas nekilnojamasis turtas yra to vertas“, – sako R. Jankutė-Timofejenko.

S. Vilkelytė priduria, kad kai kurie pirkėjai gali ir neturėti pakankamai teisinių žinių, kad pajėgtų įvertinti siūlomos sutarties sąlygas. Dėl šios priežasties, kilus klausimų, ji taip pat rekomenduoja konsultuotis su reikiamų sričių profesionalais.

„Tokia savalaikė priemonė yra puiki prevencija apsisaugoti nuo ginčų, kurie ateityje gali kilti dėl neaiškių, nesąžiningų ar netikslių sutarties sąlygų. Kita vertus, dažnai nutinka ir taip, kad į sutarties sudarymo procesą įsitraukus teisininkui / advokatui priešinga šalis pradeda elgtis atsakingiau ir pagarbiau“, – sako S. Vilkelytė.

Ekspertų pastebėjimu, dažniausiai nesutarimų vis dėlto pasitaiko tuomet, kai pirkėjai būstus įsigyja dar nepastatytus, kaip populiariai vadinama, iš brėžinių. Taigi vienas iš galimų sprendimų – rinktis jau statomą arba pastatytą nekilnojamojo turto projektą.

Taip pat, pastebi G. Kinderevičius, dažniausiai keblumų kyla, kai būstą parduoda mažiau žinomi ar neseniai veiklą pradėję statytojai.

„Turbūt jie patys net nesuvokia tų projektų baigties, kainos ir pan. Visiškai skirtingas dalykas, kai daiktas jau pastatytas ar baigiamas statyti. Tada akivaizdžiai matai, ką įsigysi. Aišku, reikia apsibrėžti, kokio baigtumo tie darbai bus: ar bus inžineriniai tinklai, privesta šildymo sistema, kokio lygio bus sienų, grindų paruošimas. Visus šituos dalykus reikia aprašyti“, – primena G. Kinderevičius.