Gyventojams nerimaujant dėl krintančios įsigyto būsto vertės, kai kurie analitikai neabejoja – dalis kainų leisis žemyn

Kai kurie gyventojai sako pastebintys, esą jų įsigyto būsto vertė krinta. Nekilnojamojo turto (NT) rinkos analitikai ragina atkreipti dėmesį į informacijos, kuria remiamasi, šaltinį. Vis dėlto kai kurie sutinka, kad, ypač antrinės rinkos objektų, kainos mažės, nes jie yra pervertinti.

LRT.lt kalbinta Julija prieš beveik trejus metus įsigijo 1993 metų statybos butą sostinės Jeruzalės rajone. Nuo pat pirkimo sandorio pradžios moteris sako sekanti savo turimo NT vertę.

„Prenumeruoju vienos interneto NT platformos ataskaitas, kuriose pateikiamas mano NT kainos pokytis“, – pasakoja vilnietė.

Iki praėjusių metų vasaros pabaigos, pasak moters, turimo NT vertė nuolat augo, tačiau rudeniop skaičiai ėmė nebedžiuginti.

„Dar iki rugpjūčio mėnesio šios ataskaitos rodė, kad turimo buto vertė auga, o jau rugsėjį ėmė kristi. Tai vyko stabiliai kiekvieną mėnesį, o gruodį krito net 1,37 proc. Nujaučiu, kad tai dar ne pabaiga“, – svarsto pašnekovė.

Julijai kilo klausimas, ar esant tokiems pokyčiams ne laikas suskubti parduoti turimą būstą, nes šeima jau kurį laiką svarsto persikelti į namą užmiestyje.

„Kol būsto kaina kilo, tokių minčių nebuvo, bet dabar stebiu mažėjimą, o kadangi planuojame keltis iš miesto, neramu, kad po kelių mėnesių pardavimo sandorio metu situacija bus dar blogesnė“, – baiminasi ji.

Ragina kritiškai vertinti informaciją

Vertindamas kai kurių NT kainų stebėjimo portalų pateikiamą informaciją, bendrovės „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis visų pirma rekomenduoja įvertinti konkretų informacijos šaltinį. Anot jo, paprastai čia vertinami antrinėje rinkoje įvykę sandoriai, kurie yra jautresni išorės veiksniams.

„Pagrindiniai žaidėjai joje – fiziniai asmenys, o ne plėtotojai“, – sako jis.

Analitikas taip pat atkreipia dėmesį į būsto kainos ir vertės sąvokų skirtumus. Kainos, jo aiškinimu, yra lanksčios paklausos ir pasiūlos santykiui, todėl dažniau svyruoja. Tuo tarpu būsto vertė – daug stabilesnė ir ilgalaikėje perspektyvoje yra linkusi augti.

„Nors kainos ir kris, turtas vertės nepraras ir gyventojams tikrai nederėtų svarstyti pardavinėti dabar turimo turto dėl trumpalaikių ir gana nežymių kainos korekcijų“, – pataria Š. Tarutis.

Analitiko teigimu, šiuo metu plėtotojai planų neatsisako ir ketina didinti pasiūlą, kuri turėtų išjudinti sprendimo nepriimančius pirkėjus.

„Šiems segmentams išauginus paklausą, kainos vėl ims augti ir šiandienos galimybes įsigyti būstą, kaip kaskart pasikeitus sąlygoms, prisiminsime su nostalgija“, – taip pat pastebi Š. Tarutis.

Anot Š. Taručio, šiuo metu vyrauja klaidingas įsitikinimas, kad būsto kainos gali mažėti 20–30 proc. Toks lūkestis, jo teigimu, likęs iš 2008 m. finansų krizės, kai būsto vertė buvo gerokai žemesnė nei dabar. Tuo metu neatsakingas skolinimasis itin smarkiai kainas išpūtė ir jos krito tiek, kiek tam erdvės suteikė turto pervertinimas.

„Šiuo metu būsto savikaina yra nepalyginamai aukštesnė, o plėtotojų pelningumas – ne procentais, o kartais mažesnis nei tuomet, todėl ryškesni neigiami kainų pokyčiai galimi tik išskirtiniais atvejais: projektuose, kuriuose dėl patrauklumo, mažos pasiūlos, plėtotojo finansinio nestabilumo, kreditavimo iššūkių ar trumpalaikės verslo veiklos vizijos, yra didesnis spaudimas skubėti parduoti“, – atkreipia dėmesį Š. Tarutis.

Įžvelgia kainų kritimą

„Ober-Haus“ duomenimis, 2022 metų pabaigoje šalies didmiesčiuose NT kainos iš esmės nustojo augusios.

„Fiksavome tik nežymius teigiamus ar neigiamus kainų pokyčius, todėl galima teigti, kad 2022 metų pabaigoje buvo pasiektas būsto kainų pikas ir kainos stabilizavosi“, – sako įmonės rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis.

Anot analitiko, pardavėjai, kuriems būstą reikia parduoti skubiau, yra priversti peržiūrėti pasiūlymų kainas ir mažinti šiandienos realijų neatitinkančius lūkesčius.

„Analizuodami naujausius sudaromus sandorius antrinėje rinkoje, mes nematome kažkokių svarbių kainų pokyčių pastaraisiais mėnesiais. Tačiau po truputį mažėjantys pardavėjų lūkesčiai rodo, kad derybinės galios pereina į pirkėjų pusę ir, rinkos aktyvumui išliekant žemam, galime pamatyti ir tikrąjį kainų mažėjimą“, – kiek kitokios nuomonės laikosi R. Reginis.

Esant aukštoms Europos Centrinio Banko (ECB) palūkanoms, agentūros „Capital Kaunas“ NT brokerė Ieva Meilutė taip pat mano, kad kainų augimo nematysime, o kai kurios netgi kris.

„Manau, kad kai kurių, ypač antrinės rinkos objektų, kainos mažės, bet labiau dėl to, kad apskritai jie yra pervertinti. Pirminės rinkos kainų kritimo nenumatome. Nors dauguma medžiagų rinkose atpigo, statybų kainos vis dėlto nėra tiek sumažėjusios. Koreguosis tik godžių statytojų projektų kainos, kurios neturi pagrįstumo“, – teigia mananti I. Meilutė.

Vis dėlto NT brokerė sutinka, kad rinka nėra visiškai sustojusi: pirkėjai turi ir santaupų, ir galimybių skolintis.

„Psichologinė kainų riba“

Nepaisant brangstančių paskolų, I. Meilutės manymu, sprendimas pirkti ar parduoti būstą turėtų būti lemiamas asmeninių priežasčių.

„Geras laikas pirkti ar parduoti visuomet yra daugiau spėlionė, nes pardavęs pigiau, nusipirksi pigiau ir vice versa (atvirkščiai – LRT.lt)“, – priduria I. Meilutė.

Tačiau augančios palūkanos, jos manymu, yra laikinas reiškinys. „Vėliau ECB tikrai sumažins palūkanas, norėdamas pagyvinti rinkas. Jei finansai leidžia išlaikyti turtą esant šioms palūkanoms, siūlyčiau tai ir daryti“, – pataria NT brokerė.

Priimant sprendimą dėl būsto, „Capital Team“ NT brokeris Paulius Banevičius taip pat rekomenduoja atsižvelgti į asmeninius poreikius, o ne į kainas.

„Pardavimas dažnai yra susietas su pirkimu, tad brangiai pardavęs, brangiai ir pirksi“, – atkreipia dėmesį jis.

Besidairantiesiems pirmojo būsto P. Banevičius sake, kad kelerių metų perspektyvoje NT kainos vis tiek greičiausiai didės.

„Niekas tiksliai negali pasakyti, kokių siurprizų pateiks nauji metai. Būstas dažniausiai perkamas ilgesniam laikotarpiui, o NT ilgainiui, kaip ir dauguma prekių, turi tendenciją brangti“, – sako NT brokeris.

Š. Tarutis šiuo klausimu pirmiausia akcentuoja įperkamumo – kainos ir pajamų santykio – svarbą, kuris šiuo metu sumažėjęs dėl išaugusių palūkanų.

Vis dėlto, remdamasis prognozėmis, Š. Tarutis antrina, kad dar šiais metais palūkanos turėtų liautis augusios ir mažėti.

„Tada, vėl prasidėjus kiekybiniam skatinimui, tikėtina, išaugs medžiagų kainos, taigi, ir savikaina“, – pažymi jis.

Prieš prasidedant žymesniam palūkanų augimui, Š. Taručio teigimu, Vilniuje galbūt buvo pasiekta „psichologinė kainų riba“.

„Tai yra riba, kurią pirkėjai sutinka mokėti pagal suvokiamą vertę ir rinkos realijas. Tačiau kainos dabar sustojusios, o darbo užmokestis auga. Taip pat artimiausiu metu gali sunkėti pirkėjų konkurencija, nes plėtotojų rinkoje dėl įvairių veiksnių gali sumažėti mažųjų žaidėjų, o į pirkėjų rinką gali ateiti fondai. Tada būsto įperkamumas sunkės dėl naujų aplinkybių, nors palūkanos ir mažės“, – perspėja analitikas.

Nuomonės dėl investicinio būsto išsiskiria

Paklaustas apie investicinį būstą, Š. Tarutis tikina, kad ilgalaikėje perspektyvoje būsto vertė augs, todėl būstas, kaip investicija, ir toliau išliks patrauklus.

„Tą pakeisti gali tik fundamentalių sąlygų, tokių kaip ilgalaikės Lietuvos ekonomikos vystymosi ar miestų demografinio augimo, pasikeitimas priešinga linkme“, – pastebi jis.

Būsto nuomos, jo manymu, taip pat nereikėtų „laidoti“. Vertinant būsto įperkamumą, pasak Š. Taručio, nuomos grąža Lietuvoje yra net patrauklesnė nei labiau išsivysčiusiose Vakarų Europos šalyse.

„Tačiau, jei išsipildys Berlyno scenarijus ir žymią nuomos rinkos dalį užims stambūs būsto fondai, į ją patekti bus labai sudėtinga ir fondai diktuos nuomos kainas. Tuo tarpu nuosavas būstas taps išskirtinės prabangos simboliu. Tikrai to nelinkiu ir tikiu, kad Lietuvoje būsto rinka atsigaus apie šių metų vidurį, o kainos išliks gana stabilios dar 1–2 metus“, – taip pat komentuoja jis.

O štai I. Meilytės manymu, neapibrėžta situacija vis dėlto gali mažinti investicinio būsto patrauklumą.

„Manau, kad būtent ieškantiems investicinio turto šis metas nėra pats palankiausias, nes pasiektas kainų pikas, o nuomos pajamingumas tikrai nėra pats patraukliausias. Investicinis NT šiuo metu turėtų būti kaip alternatyva saugiai „padėti“ turimas santaupas, bet didelės grąžos tikėtis neverta.

Siūlyčiau investuoti į pradinėje stadijoje esančius patikimų plėtotojų projektus, nes dažniausiai turto vertė per statybas pakyla, tad jau vien iš prieaugio galima tikėtis grąžos“, – sako I. Meilutė.

P. Banevičius taip pat tvirtina manantis, kad sumažėjusi nuomos grąža dėl pabrangusio skolinimosi mažina investicinio būsto žavesį.

„Šiuo metu skolinimas siekia apie 4 proc. (EURIBOR + banko marža), o vidutinė nuomos grąža perkant naujos statybos būstą yra apie 4,5–5 proc., tad pelningumas yra sumažėjęs. Tačiau lietuviai NT kaip investiciją labai myli, ji jiems atrodo labai saugi, į kitas investavimo formas dažnai žiūrima atsargiai, todėl nemanau, kad dėl to bus labai didelių pokyčių“, – svarsto jis.

„Kadangi šiuo metu būsto rinka išgyvena savotišką stagnacijos laikotarpį ir artimiausios perspektyvos nėra itin optimistinės, privačių asmenų investicijų srautas į ne pirmojo būsto rinką taip pat sumažėjo“, – taip pat komentuoja R. Reginis.

Bankai atsargiau skolina

Lietuvos banko teigimu, metinis būsto kainų augimo tempas vis dar spartus, tačiau daugėja indikacijų, kad pasiektos jų augimo „lubos“.

„Kainų augimo tempas lenkia atlyginimų augimą, tad būsto įperkamumas toliau prastėja“, – pranešė centrinis bankas.

Lietuvos bankas tvirtina, kad NT kainos yra pervertintos apie 4 proc. „Pastaruosius kelis mėnesius metinis kainų augimas lėtėja, o mėnesiniai kainų indeksų pokyčiai netgi rodo nedidelį kainų mažėjimą“, – taip pat tvirtina bankas.

Centrinio banko teigimu, komerciniai bankai vis atsargiau vertina skolinimą, dėl augančių palūkanų normų tikisi mažesnės paskolų paklausos.

„Daugėja bankų, kurie kelia kartelę reikalavimams paskolai gauti ar ketina tą daryti ateityje“, – pranešime cituojama LB ekonomistė Viktorija Grybauskaitė.

„Brangstant skolinimuisi, suprastėjus lūkesčiams ir ekonomikos raidos perspektyvoms, tikimasi ir mažesnės paskolų paklausos“, – taip pat nurodo ji.

Registrų centro duomenimis, pasikeitusios geopolitinės aplinkybės ir ekonominiai iššūkiai lėmė, kad praėjusiais metais šalies NT sandorių rinka buvo maždaug penktadaliu kuklesnė nei prieš tai buvusiais metais.